O que verificar antes de comprar um imóvel: guia de documentos

Comece pela matrícula do imóvel

A matrícula funciona como a certidão de nascimento do imóvel. Ela fica no Cartório de Registro de Imóveis da região e reúne toda a sua história: proprietários, vendas, financiamentos, construções e restrições. Peça a certidão de inteiro teor com ônus reais, emitida há no máximo 30 dias. Nela você confere:

• quem é o proprietário atual e se é a mesma pessoa que está vendendo;
• a área e a localização do imóvel;
• hipoteca ou alienação fiduciária em favor de banco;
• penhoras, indisponibilidades e ações judiciais averbadas;
• usufruto e cláusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade.

Desde a Lei 13.097/2015, reforçada pela Lei 14.382/2022, vale o princípio da concentração na matrícula: em regra, o que não estiver registrado ou averbado ali não pode prejudicar o comprador de boa-fé.

Por que ainda vale pesquisar o vendedor

A concentração na matrícula protege muito, mas não resolve tudo. Se o vendedor tiver dívidas capazes de levá-lo à insolvência, a venda ainda pode ser questionada como fraude à execução (art. 792 do CPC) ou fraude contra credores. Há também débitos trabalhistas e fiscais que nem sempre aparecem na matrícula. Por isso recomendamos pedir:

• certidões cíveis e de família da Justiça Estadual (TJRN) no domicílio do vendedor;
• certidão da Justiça Federal;
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT);
• certidão conjunta da Receita Federal e da PGFN;
• certidão de protestos.

Quando o vendedor é uma empresa, a análise inclui o contrato social, para confirmar quem tem poderes para vender.

Dívidas que passam para o comprador

Alguns débitos acompanham o imóvel, não a pessoa. O IPTU atrasado passa para o comprador, salvo se a escritura trouxer prova de quitação (art. 130 do Código Tributário Nacional). As taxas de condomínio também são devidas por quem adquire a unidade (art. 1.345 do Código Civil). Antes de fechar negócio, peça a certidão negativa de IPTU na Prefeitura de Mossoró e uma declaração de quitação assinada pelo síndico.

Confira o imóvel além do papel

• A construção está averbada na matrícula, com habite-se?
• A área real corresponde à área registrada?
• Há pessoas morando no imóvel, como inquilinos ou ocupantes?
• Os limites com os vizinhos estão claros?

Construções não averbadas são comuns e podem ser regularizadas, mas o custo e o prazo precisam entrar na negociação.

Situações que pedem atenção

Vendedor casado

Na maioria dos regimes de bens, o cônjuge precisa assinar a venda (art. 1.647 do Código Civil). A exceção é o regime de separação absoluta.

Imóvel de herança

Se o proprietário faleceu, o imóvel só pode ser vendido depois do inventário ou com autorização judicial ou extrajudicial para a venda. Comprar direitos hereditários sem esse cuidado é arriscado.

Imóvel rural

Além da matrícula, peça o CCIR, a certidão negativa do ITR, a inscrição no CAR e, quando exigido pelo tamanho da área, o georreferenciamento certificado pelo INCRA.

Imóvel na planta

Confirme se a incorporação está registrada no Cartório de Registro de Imóveis, como exige a Lei 4.591/1964.

Do contrato ao registro

1. Promessa de compra e venda. Define preço, forma de pagamento, prazos e o que acontece se uma das partes desistir. O sinal (arras) segue os arts. 417 a 420 do Código Civil.
2. ITBI. O imposto de transmissão é pago à Prefeitura antes da escritura.
3. Escritura pública. É obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Nos financiamentos bancários, o contrato do banco tem força de escritura.
4. Registro. A escritura é registrada na matrícula. Só então o comprador se torna dono (art. 1.245 do Código Civil).

Checklist resumido

Este texto tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado. As informações refletem a legislação vigente em 22 de outubro de 2026.